Restnutzungsdauer

Alterswertminderung Ihrer Immobilie in München durch eine begrenzte Lebensdauer.

Möchte man eine Prognose zum Wertverlauf eines unbebauten Grundstücks abgeben, so wird es wohl auch nach Jahrzehnten eher im Wert steigen. Eine Immobilie dagegen wird, bedingt durch ihre begrenzte Lebensdauer, eher eine Alterswertminderung zu befürchten haben. Daher definiert sich der Verkehrswert mitunter auch an der Restnutzungsdauer. Das heißt daran, wie viele Jahre das Objekt ohne eine Grundsanierung bestehen kann. So limitiert alleine die physische Lebensdauer bereits den aktuellen Sachwert eines Gebäudes. Möchte man nun also die prognostizierte Alterswertminderung einer Immobilie berechnen, so muss zunächst die Restnutzungsdauer ermittelt werden. Der Gesetzgeber definiert laut §6 Abs. VI ImmoWertV die Restnutzungsdauer als: „…Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann…“ Wie hoch diese Zahl allerdings ausfällt, und damit wie lange die Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann, hängt zu großem Teil auch von der Pflege und regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen ab. So kann ein Eigentümer maßgeblich zu einer langen Gesamtlebensdauer beitragen, indem er regelmäßig und frühzeitig Investitionen tätigt, die den Zustand der Immobilie langfristig verbessern. Kümmert er sich dagegen zu wenig um anfallende Reparaturen oder versäumt diese gänzlich, so kann sich dies sehr negativ auf die Restnutzungsdauer auswirken. Genauso tragen auch Bauschäden zu einer reduzierten Gesamtlebensdauer bei. Spricht man dagegen von einer Modernisierung, so definiert dies der Gesetzgeber als eine „... Maßnahme, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.“ Aber auch weitere Faktoren tragen maßgeblich dazu bei, dass die Restnutzungsdauer über oder unter durchschnittlich ausfällt. So trägt beispielsweise auch die wirtschaftliche Überalterung des Bauwerks oder eine erhebliche Abweichung des tatsächlichen Nutzens des Gebäudes massiv zu der Restnutzungsdauer bei. So ist die restliche Lebensdauer einer Immobile also eher von einer substanzorientierten Sachwertermittlung, also vom wirtschaftlichen und technischen Zustand, abhängig und weniger vom bloßen Alter 


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