Versteckter Mangel

Verkäufer einer Immobilie müssen den Käufer über versteckte Mängel informieren.

Spricht man beim Kauf oder Verkauf von einem Mangel, so unterscheidet die Rechtslage in drei Kategorien. Die offenen Mängel, die versteckten Mängel und die arglistig verschwiegenen Mängel. Während die offenen Mängel dem Immobilienkäufer in der Regel sofort ersichtlich sind, stellen sich die versteckten Mängel oft erst im laufenden Betrieb der Immobilie oder später heraus. Spricht man jedoch von einem arglistig verschwiegenen Mangel, so war dieser dem Verkäufer bereits bekannt, wurde jedoch bewusst verheimlicht. Will nun ein Eigentümer seine Immobilie in München verkaufen, so ist dieser verpflichtet, den Käufer über versteckte Mängel in Kenntnis zu setzen. Versteckt heißt in diesem Zusammenhang, dass der Mangel nicht für einen Dritten bekannt ist, dem Verkäufer aber durchaus vor Verkauf der Immobilie bekannt war. Ein versteckter Mangel liegt dann konkret vor, wenn der Eigentümer z.B. von einem Schaden am Dachstuhl gewusst hat, ohne den Käufer diesbezüglich aufgeklärt und ohne, dass ein potentieller Käufer den Schaden hätte selbst sehen können. Für einen solchen Fall kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen und auf Schadensersatz verklagen. Zwar wird eine Immobilie in der Regel unter Ausschluss jeglicher Gewährleistungsansprüche verkauft, doch sind die versteckten Mängel verständlicher Weise davon ausgenommen. Sollte nach dem Immobilienkauf doch ein solcher versteckter Mangel auftreten, so stellt sich die Frage, ob der Eigentümer von diesem Mangel wusste und ihn bewusst verschwiegen hat. Natürlich kann es sich aber auch um einen Defekt handeln, der zwar schon latent vorhanden war, sich aber zum Verkaufszeitpunkt der Immobilie nicht bemerkbar gemacht hat. In diesem Fall sind die neuen Besitzer der Immobilie zunächst in der Beweispflicht und müssen dem Verkäufer nachweisen, dass dieser Kenntnis vom Mangel an der Immobilie gehabt hat. In einem solchen Fall ist die Beauftragung eines Bausachverständnissen unausweichlich. Per Gutachten kann dieser sehr klar abgrenzen, welcher Mangel konkret vorliegt. Gegebenenfalls kann dann der komplette Kaufvertrag angefochten und somit rückabgewickelt werden. 



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